Vermeiden Sie Überraschungen beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnungen
Nutzen Sie Ihre Eigentumswohnung selbst oder haben Sie sie vermietet?
Die Antwort hat einige Auswirkungen auf den Verkaufsprozess. Welche das sind und weitere Informationen rund um den Wohnungsverkauf haben wir Ihnen hier zusammengestellt. Denn unabhängig von der Nutzung der Wohnung lauern zahlreiche Fehlerquellen beim Wohnungsverkauf, die zu unliebsamen Überraschungen führen oder den Verkauf ganz verhindern können.
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Erst der Wert, dann der Preis
Vor dem Verkauf Ihrer Wohnung sollten Sie auf jeden Fall eine Immobilienbewertung vornehmen, damit Sie den möglichen Verkaufspreis ermitteln können. Sie wissen ja: Preis zu niedrig, Geld verschenkt; Preis zu hoch, kein Käufer oder nur nach langer Verzögerung und mit erheblichen finanziellen Abstrichen. Der Wohnungswert hängt dabei nicht nur von der Ausstattung, sondern auch von der Lage und dem Zustand ab.
Zudem ist es wichtig zu wissen, welche Wohnungsteile zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum zählen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen beispielsweise das Treppenhaus, eine Heizungsanlage für das ganze Haus und die Fassade. Zum Sondereigentum gehören unter anderem die Räume der Wohnung, die Türen in der Wohnung sowie die Bodenbeläge. Genaue Informationen darüber, was zum Sondereigentum zählt, finden sich in der Teilungserklärung.
Besonderheiten beim Verkauf vermieteter Wohnungen
Wird eine Mietwohnung verkauft, tritt der Käufer immer in die existierenden Mietverträge ein und hat dementsprechend die gleichen Rechte und Pflichten wie der ehemalige Vermieter. Folglich müssen Sie dem Käufer im Vorfeld eine Vielzahl an Unterlagen bereitstellen und einiges mit ihm besprechen. Grundsätzlich ist es also nicht verkehrt, für den Verkauf einer vermieteten Wohnung etwas mehr Zeit einzuplanen.
Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass der neue Eigentümer ebenso wie Sie dem bestehenden Mieter nicht einfach die Wohnung kündigen kann, nur weil sie verkauft wird. Um Ärger mit dem Käufer und Mieter zu vermeiden, sollten Sie hinsichtlich ausstehender Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückerstattungen verbindliche Regelungen mit in den Kaufvertrag aufnehmen.
Nutzen Sie professionelle Unterstützung
Als qualifizierte Immobilienexperten sind wir unter anderem auf den Verkauf von Wohnungen spezialisiert – ob vermietet oder selbst genutzt. Wir begleiten Sie zuverlässig durch den gesamten Verkaufsprozess und sorgen für die einwandfreie Abwicklung.
So können wir zum Beispiel den Immobilienwert genau beziffern, denn wir besitzen jahrelange Erfahrung und umfangreiche Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts. Mit uns an Ihrer Seite erzielen Sie einen angemessenen Preis für Ihre Wohnung und vermeiden Fehler, die möglicherweise mit hohen finanziellen Risiken verbunden sind.
Neben der Wertermittlung übernehmen unsere Spezialisten auch alle anderen Aufgaben rund um den Verkauf. Wir erstellen ein professionelles, aussagekräftiges Exposé, organisieren Besichtigungen, übernehmen die Preisverhandlungen für Sie, sind immer für Interessenten ansprechbar, kümmern uns um die Übergabe und vieles mehr.
Für Sie bedeutet das:
- Weniger Aufwand
- Schnellerer Verkauf
- Mehr rechtliche Sicherheit
- Bessere Planung
Unser Wissen und Service für Ihren Verkaufserfolg
- Für welche Zielgruppe eignet sich Ihre Eigentumswohnung?
- Wie lässt sich der Wohnungswert unter Umständen noch steigern?
- Auf welchen Wegen können die richtigen Kaufinteressenten erreicht werden?
- Welche Einwände/Verhandlungsargumente haben potenzielle Käufer und wie kann drauf reagiert werden?
- Können sich Interessenten Ihre Wohnung überhaupt leisten und besteht eine Finanzierungszusage?
Wir haben oder finden die Antworten auf alle Fragen rund um Ihren Wohnungsverkauf und bieten Ihnen alle damit verbundenen Leistungen. Fordern Sie jetzt weitere Informationen an oder vereinbaren Sie direkt ein unverbindliches Beratungsgespräch!
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Leverkusen
Wie lange dauert es, eine Eigentumswohnung in Leverkusen zu verkaufen?
Drei bis vier Monate vom Erstgespräch bis zum Notartermin — das ist der typische Zeitrahmen für eine marktgerecht bewertete Eigentumswohnung in Leverkusen. In zentralen Lagen finden gut vorbereitete Wohnungen oft schon nach wenigen Wochen ernsthafte Interessenten.
Der häufigste Grund für überlange Verkaufszeiten ist nicht die Marktlage, sondern ein zu hoher Erstpreis. Wohnungen mit überzogenem Angebotspreis bleiben oft zwölf Monate oder länger ohne Käufer. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG kalkulieren deshalb mit Erfahrungswerten aus tatsächlichen Verkäufen — nicht mit Wunschwerten.
Welche Unterlagen brauche ich, um meine Wohnung in Leverkusen zu verkaufen?
Vor Vermarktungsstart müssen alle wesentlichen Dokumente bereitliegen — Kaufinteressenten und ihre Banken brauchen sie für die Finanzierungsprüfung. Konkret sind das:
- Grundbuchauszug (max. drei Monate alt)
- Aktueller Energieausweis
- Grundrisse mit Wohnflächenberechnung
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Die letzten drei WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Aktuelle Aufstellung der Instandhaltungsrücklagen
Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietverträge, Kautionsnachweise und Betriebskostenabrechnungen hinzu. Unsere Mitarbeiter von wavepoint GmbH & Co. KG besorgen fehlende Dokumente auf Wunsch direkt beim Verwalter, beim Bauamt oder beim Energieberater — meist innerhalb weniger Werktage.
Wie wird der Wert einer Eigentumswohnung in Leverkusen ermittelt?
Für Eigentumswohnungen ist das Vergleichswertverfahren der zuverlässigste Maßstab: tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Wohnungen aus den letzten zwölf bis vierundzwanzig Monaten — gewichtet mit Lage, Stockwerk, Ausstattung, Baujahr und Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ergänzend fließen Bodenrichtwert und Mikrolage innerhalb des Stadtteils ein.
Bei vermieteten Wohnungen kommt der Kaltmietfaktor hinzu, weil Kapitalanleger primär nach Renditeerwartung kaufen. Wir von wavepoint GmbH & Co. KG erstellen Ihnen innerhalb von drei bis fünf Werktagen eine schriftliche Marktwerteinschätzung — kostenlos und unverbindlich.
Was kostet ein Makler beim Wohnungsverkauf in Leverkusen?
3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Verkäufer in Leverkusen — die gleiche Provision zahlt der Käufer. Das ergibt sich aus dem Bestellerprinzip-Plus, das die Maklerprovision zwischen beiden Parteien aufteilt (gilt seit Dezember 2020).
Die Provision wird erst mit dem Notartermin fällig. Im Vorfeld übernehmen wir bei wavepoint GmbH & Co. KG alle Leistungen ohne Vorabkosten — Wertermittlung, professionelles Exposé, Vermarktung über alle relevanten Portale, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten und Vorbereitung des Kaufvertrags.
Privatverkäufer erzielen statistisch acht bis fünfzehn Prozent geringere Verkaufspreise. Bei einer 350.000-€-Wohnung sind das schnell 30.000 € weniger — also deutlich mehr als die Maklerprovision.
Kann ich eine vermietete Wohnung in Leverkusen verkaufen oder muss ich erst kündigen?
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen — eine Kündigung des Mieters ist nicht erforderlich und juristisch oft auch nicht möglich. Der neue Eigentümer tritt automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete").
Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen in Leverkusen sogar besonders attraktiv: sofortige Mieteinnahmen ab dem ersten Tag, kein Vermietungsleerstand, kalkulierbare Rendite. Unser Team von wavepoint GmbH & Co. KG vermarktet vermietete Wohnungen deshalb gezielt an Investoren und Renditekäufer — oft zu Preisen nahe dem Marktwert leergezogener Wohnungen.
Brauche ich beim Wohnungsverkauf in Leverkusen einen Energieausweis?
Ja, der Energieausweis ist seit Mai 2014 Pflicht und muss bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden — nicht erst beim Notar. Fehlt er, drohen Bußgelder bis 15.000 €.
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor 1977 ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Bei jüngeren oder größeren Häusern können Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen — bei uns von wavepoint GmbH & Co. KG organisieren wir den Energieausweis bei einem zertifizierten Energieberater, meist innerhalb von zwei bis drei Werktagen verfügbar.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf in Leverkusen an?
Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Spekulationssteuer komplett. Bei reiner Kapitalanlage gilt die Zehn-Jahres-Frist: Wer eine Wohnung mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, zahlt ebenfalls keine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist wird der anteilige Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Verkaufsnebenkosten) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Stichtage und Sonderfälle bei Erbschaft, Schenkung oder Ehegattenübertragungen können die Berechnung erheblich verschieben — wir bei wavepoint GmbH & Co. KG empfehlen vor dem Verkauf grundsätzlich ein kurzes Gespräch mit dem Steuerberater.
Was ist die Teilungserklärung und warum ist sie beim Verkauf einer Wohnung in Leverkusen so wichtig?
Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie definiert verbindlich, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum (Ihre Wohnung, Türen, Bodenbeläge) und welche zum Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade, Heizungsanlage) gehören. Außerdem regelt sie Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Kellerräumen oder Gartenanteilen, die Stimmrechtsverteilung und die Kostenverteilung in der WEG.
Kaufinteressenten und deren Banken prüfen die Teilungserklärung sehr genau — unklare oder veraltete Teilungserklärungen sind einer der häufigsten Gründe für geplatzte Verkäufe. Vor Vermarktungsstart prüfen wir bei wavepoint GmbH & Co. KG die Teilungserklärung und bereiten die wichtigen Punkte verständlich für Käufer auf.
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