Bei der Hausvermietung müssen Sie viele Faktoren beachten
Technisches und kaufmännisches Verständnis ist gefragt
Wer sein Haus vermieten will, hat auf der einen Seite durch die Mieteinnahmen eine lukrative Einnahmequelle. Auf der anderen Seite hat er aber auch zahlreiche Verpflichtungen. So müssen Vermieter zum Beispiel jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen und für Instandhaltungsmaßnahmen sorgen.
Außerdem müssen Vermieter unter anderem prüfen, ob Aufzüge sachgemäß funktionieren, nach den Gasleitungen schauen und die Beheizbarkeit des Hauses zwischen Herbst und Frühjahr sicherstellen.
Zur Hausvermietung haben wir für Sie nachfolgend einige Informationen zusammengestellt.
Bei Fragen helfen Ihnen aber gern auch unsere erfahrenen und geschulten Immobilienmakler weiter – nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf.
Die Nebenkostenabrechnung richtig erstellen
Wer von seinen Mietern eine Nebenkostenvorauszahlung verlangt, muss am Ende mit den Mietern abrechnen. In der Nebenkostenabrechnung werden die Betriebskosten aufgeführt, die dem Vermieter durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Die Betriebskosten können laut Bürgerlichem Gesetzbuch auf die Mieter umgelegt und als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Werden sie als Vorauszahlung ausgewiesen, muss die Höhe angemessen sein.
Außerdem müssen Vermieter hier noch weitere Aspekte beachten: Die Nebenkostenabrechnung muss den Mietern spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zugeschickt werden. Der Zeitraum bezieht sich in der Regel auf die Zeitspanne zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember.
Erstellt oder verschickt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät, kann das für ihn gravierende Folgen haben: Dann verliert er nämlich den Anspruch auf die Nachzahlung und bleibt auf Kosten sitzen, die der Mieter verursacht hat – zum Beispiel, weil der Verbrauch von Wasser höher war als gedacht.
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Mehr Wissenswertes rund um die Hausvermietung
Die Vermietung eines Hauses erfordert viel Zeit und Mühe. Daher sollte man sich im Vorfeld Gedanken darüber machen, ob man sich diese zutraut. Außerdem sollte man sich darüber bewusst sein, dass es für Vermieter beispielsweise gar nicht so einfach ist, den Mietern zu kündigen und dass man genügend Geld für Instandhaltungsarbeiten zurücklegen sollte.
Auf folgende Punkte sollten Sie bei der Hausvermietung außerdem noch achten:
- Halten Sie genau fest, zu welchem Zweck Sie Ihr Haus vermieten.
- Legen Sie eine angemessene Höhe der Miete für Ihr Haus fest.
- Prüfen Sie die Bonität der Mietinteressenten. Dazu kann unter anderem eine Schufa-Auskunft zum Einsatz kommen.
Beachten Sie, dass Sie Ihre Einnahmen aus der Hausvermietung versteuern müssen. Aber auch hier gibt es gute Tipps und Tricks – so kann man zum Beispiel anfallende Kosten für Reparaturarbeiten von der Steuer absetzen.
Außerdem kann man den Grundfreibetrag berücksichtigen. Dieser beträgt im Jahr 2020 für Alleinstehende 9.408 Euro.
Wissen Sie nicht, ob eine Hausvermietung das Richtige für Sie ist?
Sind Sie sich unsicher, ob Sie sich die Hausvermietung zutrauen? Dann vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Termin mit unseren kompetenten Experten. Wir unterstützen Sie dabei, das Für und Wider abzuwägen, informieren Sie über die Chancen und Risiken der Hausvermietung und erklären Ihnen, wie Ihnen unser Mietmanagement weiterhelfen kann.
Profitieren auch Sie von unserer:
- Hilfe bei der Vermietung Ihres Hauses
- Anwesenheit bei Besichtigungsterminen
- Ausarbeitung eines Mietvertrages
- Expertise, die Bonität der Mietinteressenten durchzuführen
- kaufmännischen Beratung
Legen Sie die Vermietung Ihres Hauses in unsere vertrauenswürdigen Hände und lehnen Sie sich entspannt zurück – wir kümmern uns um alles. Fordern Sie jetzt weitere Informationen an oder vereinbaren Sie direkt ein Beratungsgespräch.
Häufige Fragen zur Hausvermietung in Leverkusen
Wie viel Miete kann ich für mein Haus in Leverkusen verlangen?
Die marktgerechte Miete für ein Einfamilienhaus in Leverkusen ermittelt unser Maklerteam aus aktuellen Vergleichsvermietungen ähnlicher Häuser, dem örtlichen Mietspiegel sowie Ausstattung, Energiestandard und Grundstücksgröße. Häuser werden meist nicht nach Mietspiegel vermietet, weil die Mietspiegel von Leverkusen primär Mehrfamilienhäuser abbilden — die tatsächliche Miete ergibt sich aus dem Markt für vergleichbare Häuser. Bei der Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten gilt theoretisch die Mietpreisbremse, in der Praxis sind Häuser oft frei vermietbar (Sondernutzung, fehlende Vergleichsdaten). Eine zu niedrige Miete kostet über die Vertragslaufzeit oft mehrere zehntausend Euro Rendite.
Welche Pflichten habe ich als Vermieter eines Hauses?
Als Hausvermieter in Leverkusen übernehmen Sie umfangreiche Pflichten, auf die unser Maklerteam Sie sorgfältig vorbereitet: Verkehrssicherungspflicht (Treppen, Wege, Bäume — Räum- und Streupflicht im Winter), regelmäßige Wartung der haustechnischen Anlagen (Heizung, Schornstein, Brandmelder, ggf. Aufzug), Gewährleistung der Gebrauchstauglichkeit (Beheizbarkeit Oktober bis April, Trinkwasserqualität, dichte Fenster und Dächer), jährliche Nebenkostenabrechnung und Reaktion auf Mängelanzeigen innerhalb angemessener Frist. Verletzte Vermieter-Pflichten führen zu Mietminderung, Schadenersatz und teils strafrechtlichen Folgen — wer das nicht selbst leisten will, lagert Vermietungsalltag und Verwaltung an unser Mietmanagement aus.
Wie wähle ich den richtigen Mieter für mein Haus aus?
Bei uns von wavepoint GmbH & Co. KG arbeiten wir mit einem strukturierten Auswahlverfahren: SCHUFA-Auskunft, Lohnabrechnungen der letzten drei Monate (oder Steuerbescheid bei Selbstständigen), Selbstauskunftsformular mit Beruf, Familienstand und Mietvorgeschichte, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters sowie ggf. Bürgschaft. Bei Häusern bevorzugen Vermieter typischerweise Familien mit unbefristetem Arbeitsvertrag — wegen der typisch längeren Mietdauer und der höheren Pflegerate. Persönliche Eindrücke bei Besichtigungen und Gespräche mit Vorvermietern ergänzen die Bewertung. Eine sorgfältige Auswahl spart über die Mietzeit oft mehrere zehntausend Euro an entgangenen Mieten und Reparaturkosten.
Was muss in einen rechtssicheren Mietvertrag für ein Haus?
Ein rechtssicherer Mietvertrag für ein Haus enthält: exakte Beschreibung mit Wohnfläche und Nebenflächen (Keller, Dachboden, Garten), Miethöhe getrennt nach Kalt- und Nebenkosten, Kaution (max. drei Monatskaltmieten), Hausordnung, Regeln zu Tierhaltung und Nutzung des Gartens, Wartungspflichten für Heizung und Schornstein, Schönheitsreparaturen-Klausel (BGH-konform), Untervermietungsregelung sowie Kündigungsfristen. Bei Häusern wichtig: klare Regeln zur Pflege des Außenbereichs (Rasen, Hecke, Räum- und Streupflicht). Bei uns von wavepoint GmbH & Co. KG arbeiten wir mit aktuellen, BGH-geprüften Musterverträgen — alte Vorlagen aus dem Internet enthalten häufig unwirksame Klauseln, die im Streitfall teuer werden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Mietkaution darf bei Wohnraummiete maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) — sie muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden, üblicherweise als Mietkautionssparbuch oder verpfändetes Sparkonto. Der Mieter hat Anspruch auf die marktüblichen Zinsen. Sie darf in drei Raten gezahlt werden (erste Rate mit Mietbeginn, weitere zwei in den Folgemonaten). Nach Auszug haben Sie als Vermieter eine angemessene Frist (typisch drei bis sechs Monate), um über die Kaution abzurechnen — bis dahin können Sie Teile für offene Nebenkosten zurückhalten. Wir von wavepoint GmbH & Co. KG beraten Sie zu allen Kautions-Fragen und übernimmt auf Wunsch die rechtssichere Verwahrung.
Kann ich als Vermieter den Mieter kündigen, wenn ich das Haus selbst nutzen will?
Eigenbedarf ist einer der wenigen Kündigungsgründe für Vermieter im deutschen Mietrecht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sie müssen schriftlich kündigen und konkret benennen, wer (Vermieter selbst, naher Angehöriger) die Wohnung tatsächlich nutzen will und warum. Die gesetzlichen Kündigungsfristen verlängern sich mit der Mietdauer (3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate bis 8 Jahre, 9 Monate ab 8 Jahren). Bei Mietwohnungen in Großstädten kann eine "Sperrfrist" gelten, in der nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG empfehlen bei Eigenbedarfskündigungen frühzeitig einen Anwalt einzuschalten — falsche oder vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen führen zu Schadenersatzklagen.
Was kostet ein Makler bei der Hausvermietung?
Bei der Vermietung eines Hauses gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: nur die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt die Provision — fast immer der Vermieter. Marktüblich sind 2,38 Monatskaltmieten inklusive Mehrwertsteuer. Für uns bei wavepoint GmbH & Co. KG in Leverkusen wird die Provision erst bei erfolgreichem Mietvertragsabschluss fällig — alle Vorleistungen (Marktmiete-Ermittlung, professionelles Inserat mit Fotos, Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Übergabeprotokoll) sind inkludiert. Bei aufwendigen Häusern oder besonders begehrten Objekten kann auch eine Pauschale vereinbart werden — wir besprechen das individuell.
Wie behandle ich Mieteinnahmen steuerlich?
Mieteinnahmen aus der Hausvermietung in Leverkusen sind in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung anzugeben — versteuert wird der Überschuss aus Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Werbungskosten sind unter anderem: Schuldzinsen für die Finanzierung, Abschreibung (AfA) auf das Gebäude (in der Regel 2 % p. a. linear), laufende Kosten (Verwaltung, Versicherung, nicht-umlegbare Nebenkosten), Reparaturen und Erhaltungsaufwand. Bei größerem Erhaltungsaufwand kann eine Verteilung über zwei bis fünf Jahre sinnvoll sein. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG empfehlen bei der Vermietung grundsätzlich eine Beratung beim Steuerberater — die Optimierung der Werbungskosten kann mehrere tausend Euro Steuern jährlich sparen.
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