So verkaufen Sie gewinnbringend Ihr Mehrfamilienhaus
Wir sagen Ihnen, welche Besonderheiten Sie beachten müssen
Ob für den Vermögensaufbau oder als Altersvorsorge – immer mehr Menschen interessieren sich für den Kauf vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage.
Damit Sie ein Mehrfamilienhaus aber auch wirklich gewinnbringend verkaufen, gibt es einige Besonderheiten zu beachten, wie zum Beispiel die besondere Zielgruppe: Investoren sind nicht so leicht zu erreichen wie Selbstnutzer und haben komplexere Anforderungen.
Wie viel Rendite bringt mir die Immobilie?
Diese Frage steht ganz klar im Mittelpunkt von Kaufinteressenten für Mehrfamilienhäuser. Sie erwarten nicht nur konkrete Aussagen über den aktuellen Wert, sondern wollen auch wissen, wie sich die Rendite in der Zukunft entwickelt, Prognosen zur Marktentwicklung und mehr.
Für den Anfang brauchen Sie als Verkäufer also auf jeden Fall eine professionelle Wertermittlung durch einen Experten. Wenden Sie sich diesbezüglich gern an unsere erfahrenen Experten und erfahren Sie von uns zuverlässig den aktuellen Marktwert.
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Verfahren zur Wertermittlung von Kapitalanlagen
Eine zuverlässige Bewertung ist auch beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern unerlässlich, denn nur so kann ein realistischer Verkaufspreis angesetzt werden.
Denn wie bei Selbstnutzern gilt auch für den Verkauf
- Ein zu niedriger Preis führt dazu, dass Sie Geld verschenken – oder Investoren misstrauisch werden.
- Ein zu hoher Preis verzögert den Verkauf und je länger die Immobilie am Markt ist, desto mehr finanzielle Abstriche müssen Sie machen, um am Ende überhaupt einen Käufer zu finden.
Zudem beeinflussen viele weitere Faktoren den Mehrfamilienhauswert, wie z. B.
- Finanzierungskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Abschreibungen
- und mehr
Deshalb greifen wir auf zwei mögliche Wertermittlungsverfahren zurück:
Diese Methode eignet sich besonders für Mietimmobilien. Das Ertragswertverfahren stellt die eingenommene Miete den laufenden Kosten gegenüber. So kann der Marktpreis bzw. Verkehrswert sehr genau ermittelt werden.
Hierbei wird untersucht, welche Verkaufspreise ähnliche Objekte erzielt haben und darauf basierend der Wert Ihrer Kapitalanlage errechnet.
Was zunächst einfach klingt, ist natürlich um einiges komplexer. Erfahrene, qualifizierte Immobilienexperten wie wir werden für eine professionelle Wertermittlung auch immer Ihre Immobilie vor Ort sorgfältig begutachten sowie die Stärken und Schwächen berücksichtigen und wir:
- geben Ihnen Empfehlungen für wertsteigernde Verbesserungen
- kennen den Markt und die aktuelle Nachfrage
- verfügen über fachliches und rechtliches Hintergrundwissen
- haben wichtige Ratschläge zur Spekulationssteuer für Sie
- sind mit der Zielgruppe der Investoren bestens vertraut und wissen, wie wir sie erreichen
- haben wertvolle Kontakte zu finanzstarken Investoren
- nehmen Analysen zur Mikro- und Makrolage vor
- helfen Ihnen mit allen erforderlichen Maßnahmen kompetent beim Verkauf
- bleiben auch nach dem Verkaufsabschluss für Sie und den Käufer erreichbar
Wenn Sie also Ihr Mehrfamilienhaus mit dem größtmöglichen Gewinn verkaufen wollen, sollten Sie sich jemanden an die Seite holen, der auf die Vermittlung von Anlageobjekten spezialisiert ist.
Mehrfamilienhaus aufteilen oder global verkaufen?
Ein typisches Mehrfamilienhaus besteht aus mehreren Wohnparteien, die sich über mehrere Etagen verteilen. Vor dem Verkauf sollten Sie deshalb entscheiden, ob Sie Ihr gesamtes Mehrfamilienhaus zum Globalverkauf anbieten oder nur einzelne Eigentumswohnparteien verkaufen wollen. Ihre Entscheidung beeinflusst sowohl die Vermarktung als auch den Ablauf.
Pro: Mit einer vorherigen Aufteilung können Sie unter Umständen einen höheren Verkaufserlös erzielen.
Contra: Ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen erfordert mehr Zeit und Aufwand, als ein Globalverkauf – Da Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und diverse andere spezifische Unterlagen brauchen.
Als Experten für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern beraten wir Sie gern zu den jeweiligen Chancen für beide Optionen und unterstützen Sie auch gern, wenn Sie:
- als Teil einer Eigentümergruppe nur bestimmte Wohneinheiten veräußern wollen
- über eine Nutzungsänderung vom Mehrfamilienhaus zum Wohn- und Geschäftshaus nachdenken
- eine Umnutzung von traditionellen Wohneinheiten in Wohngemeinschaften ins Auge fassen
Ihr wissens- und leistungsstarker Partner für den Verkauf
Wir begleiten Sie auf Wunsch gern ganzheitlich durch den gesamten Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses – von der sorgfältigen Verkaufsvorbereitung über die professionelle Wertermittlung und zielgruppengerechte Vermarktung bis hin zur abschließenden Übergabe Ihres Hauses bzw. der verkauften Einheiten. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf oder fordern Sie weitere Informationen an.
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Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Leverkusen
Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses in Leverkusen ermittelt?
Bei Mehrfamilienhäusern setzt unser Maklerteam in Leverkusen primär das Ertragswertverfahren ein, weil Käufer Renditeobjekte rein über Mietertrag und Renditeerwartung bewerten. Die Formel ist im Kern: Jahresnettokaltmiete × Faktor (Multiplikator) — der Faktor liegt in Leverkusen je nach Lage und Zustand zwischen 18 und 28. Ein Haus mit 60.000 € Jahresnettokaltmiete und Faktor 22 wird also für etwa 1,32 Mio. € gehandelt. Ergänzend prüfen wir den Sachwert (Substanz, Modernisierungszustand) und vergleichen mit echten Verkaufspreisen ähnlicher Mehrfamilienhäuser. Bei Lagen mit hohem Substanzwert kann der Sachwertanteil den Ertragswert deutlich übersteigen — bei Renovierungsstau dagegen mindert er ihn erheblich.
Globalverkauf oder vorher in Eigentumswohnungen aufteilen?
Diese Entscheidung beeinflusst den Verkaufserlös eines Mehrfamilienhauses in Leverkusen oft um 20 bis 40 Prozent — unser Maklerteam berät Sie individuell, welche Variante in Ihrem Fall lohnt. Globalverkauf an einen Investor ist schneller und mit weniger Aufwand verbunden, der Erlös liegt aber meist unter dem theoretisch möglichen Einzelverkauf. Aufteilung in Eigentumswohnungen mit anschließendem Einzelverkauf bringt mehr Geld, kostet aber Zeit (Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung beim Notar, Aufteilungsplan) und Geld (Notar-, Vermessungs- und Verwaltungskosten). Bei stark gestiegenen Wohnungsmärkten lohnt sich die Aufteilung fast immer — bei schwächeren Lagen ist der Globalverkauf die sicherere Wahl. Wir kalkulieren beide Szenarien transparent durch.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Für ein Mehrfamilienhaus stellt unser Maklerteam ein deutlich umfangreicheres Unterlagenpaket zusammen als für Einfamilienhäuser: Grundbuchauszug, Mieterliste mit Mietverträgen und Kautionen, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen, Energieausweis, Lageplan, Baupläne mit Wohn- und Nutzflächenberechnung pro Einheit, aktuelle Bonitätsauskünfte zu den Mietern (anonymisiert), Wartungsverträge (Heizung, Aufzug, Brandschutz) sowie der Grundsteuerbescheid. Bei Aufteilung in Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung dazu. Vollständige Unterlagen sind bei Renditeobjekten besonders wichtig — Investoren prüfen mit Excel-Modellen und sagen ohne klare Zahlen nicht zu.
Was muss ich beim Verkauf eines vermieteten Hauses zum Vorkaufsrecht der Mieter wissen?
Wenn ein Mehrfamilienhaus erstmalig in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, haben die bestehenden Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre eigene Wohnung — und können diese zu denselben Konditionen wie ein externer Käufer erwerben. Beim reinen Globalverkauf eines Mehrfamilienhauses an einen einzelnen Investor besteht dieses Vorkaufsrecht hingegen nicht. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG klären vor Vermarktungsstart, ob ein Vorkaufsrecht greifen könnte, informiert die Mieter rechtssicher und dokumentiert alle Fristen. Falsche oder unterlassene Information führt regelmäßig zu Rückabwicklungen oder Schadenersatzklagen — das ist einer der häufigsten Stolpersteine bei MFH-Verkäufen.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Leverkusen?
Käufer von Mehrfamilienhäusern in Leverkusen sind fast ausschließlich Kapitalanleger — von privaten Vermögensaufbauern bis zu institutionellen Investoren. Unser Team von wavepoint GmbH & Co. KG vermarktet gezielt an drei Gruppen: regionale Privatinvestoren (Eigentümer von ein bis fünf Mehrfamilienhäusern, die ihr Portfolio erweitern wollen), überregionale Family Offices (kaufen vor allem ab 2 Mio. €) und institutionelle Investoren wie Wohnungsgenossenschaften oder Fondsgesellschaften (kaufen Pakete oder Großobjekte). Wir kennen aktive Käufer in der Region persönlich und können viele Mehrfamilienhäuser direkt anbieten — oft ohne öffentliche Vermarktung, was diskreter und schneller ist.
Was ist der Mietfaktor und wie hoch sollte er in Leverkusen sein?
Der Mietfaktor (oder Multiplikator) ist die zentrale Kennzahl beim Mehrfamilienhausverkauf: Verkaufspreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. In Leverkusen liegen die marktüblichen Mietfaktoren je nach Lage und Zustand aktuell zwischen 18 und 28. Sehr gute Lagen mit Modernisierungsstand und Mietsteigerungspotenzial erreichen Faktoren bis 30; einfache Lagen mit Sanierungsstau bewegen sich bei 16 bis 18. Ein hoher Faktor bedeutet einen geringeren Mietertrag pro investiertem Euro — Investoren akzeptieren das nur bei guten Lagen oder Wertsteigerungserwartung. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG ordnet Ihren erzielbaren Mietfaktor anhand aktueller Verkäufe in Leverkusen ein.
Soll ich vor dem Verkauf modernisieren oder Mieten anheben?
Beides kann den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses in Leverkusen spürbar steigern, ist aber sorgfältig zu kalkulieren. Mieterhöhungen werden je nach Mietspiegel und §-558-Kappungsgrenze vom Markt mit dem Faktor multipliziert — eine Erhöhung um 200 € monatlich (= 2.400 € jährlich) bringt bei Faktor 22 also 52.800 € mehr Verkaufspreis. Modernisierungen rechnen sich nur, wenn die anteiligen Kosten unter dem Mehrwert liegen — typischerweise lohnen sich punktuelle energetische Maßnahmen (Heizung, Fenster) nur bei jahrelanger Eigenhaltung. Bei kurzfristigem Verkauf empfiehlt unser Maklerteam meist: Optimierung der Mietverträge (legale Mieterhöhungen, Anpassung an Mietspiegel) und kosmetische Aufwertung — keine Großsanierung.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Leverkusen?
Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG verkaufen ein gut vorbereitetes Mehrfamilienhaus mit klaren Mieterstrukturen typischerweise innerhalb von vier bis sechs Monaten — beim Globalverkauf an Investoren oft schneller, weil die Käuferzielgruppe klein und schnell entscheidungsfähig ist. Bei Aufteilung und Einzelverkauf einzelner Wohnungen kann sich der Gesamtprozess auf zwölf bis achtzehn Monate strecken — bringt aber meist deutlich mehr Erlös. Verzögerungen entstehen fast immer durch unklare Unterlagen, ungelöste Vorkaufsrechte oder unrealistisch hohe Angebotspreise. Eine professionelle Vorbereitung mit vollständigen Unterlagen und marktrealistischer Bewertung ist beim MFH-Verkauf wichtiger als bei jedem anderen Immobilientyp.
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