Checkliste für den Mehrfamilienhauskauf
Systematisch zum Investment
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses erfordert eine strukturierte Vorgehensweise. Diese Checkliste führt Sie in fünf Phasen durch den Kaufprozess — von der Vorbereitung bis zur Übernahme der Verwaltung.
Phase 1: Vorbereitung
- Investment-Kriterien definieren (Standort, Größe, Renditeerwartung, Zustand)
- Budget festlegen inklusive Kaufnebenkosten und Rücklagen für Instandhaltung
- Eigenkapital und Finanzierungsrahmen klären
- Steuerberater zur Strukturierung einbinden (Privatvermögen oder GmbH)
- Suchauftrag erteilen oder selbst recherchieren
Phase 2: Prüfung der Ertragslage
- Mieterliste anfordern (Nettokaltmieten, Mietbeginn, Vertragslaufzeiten)
- Kaufpreisfaktor berechnen
- Brutto- und Nettomietrendite kalkulieren
- Leerstandsquote der letzten drei bis fünf Jahre prüfen
- Mieten mit dem lokalen Mietspiegel abgleichen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre einsehen
Phase 3: Due Diligence
- Mietverträge einzeln prüfen (Klauseln, Sondervereinbarungen, Kündigungsfristen)
- Rücklagen und Instandhaltungshistorie prüfen
- Energieausweis anfordern und bewerten
- Grundbuchauszug prüfen (Lasten, Grundpfandrechte, Baulasten)
- Gebäudezustand durch Besichtigung oder Sachverständigen beurteilen
- Laufende Verträge sichten (Verwaltung, Wartung, Versicherung)
- Bau- und Altlastenkataster prüfen
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Phase 4: Kauf
- Finanzierung verbindlich zusagen lassen
- Kaufpreis verhandeln auf Basis der Due-Diligence-Ergebnisse
- Kaufvertragsentwurf prüfen (Mietverhältnisse, Kautionen, laufende Verträge)
- Notartermin wahrnehmen
- Kaufnebenkosten zahlen (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
Phase 5: Nach dem Kauf
- Hausverwaltung beauftragen oder Eigenverwaltung organisieren
- Mieter schriftlich über Eigentümerwechsel informieren
- Mietkautionen übernehmen und korrekt anlegen
- Versorgungsverträge prüfen und ggf. umstellen
- Gebäudeversicherung prüfen (Kündigungsrecht innerhalb eines Monats)
- Instandhaltungsplan erstellen und Rücklagen aufbauen
- Kontakt zu Mietern aufbauen
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Mit Begleitung sicherer ans Ziel
Wir unterstützen Sie in jeder Phase — von der Objektsuche über die Due Diligence bis zur Übergabe. Informieren Sie sich auch über unseren Kaufablauf mit Makler und die häufigsten Fehler beim Mehrfamilienhaus-Kauf.
Häufige Fragen zur MFH-Due-Diligence in Leverkusen
Welche Mietverträge muss ich beim MFH-Kauf in Leverkusen einzeln prüfen?
Jeden bestehenden Mietvertrag im Detail. Kritische Punkte:
- Mietpreis-Aktualität — liegt er deutlich unter Vergleichsmiete? Anpassungspotenzial
- Index- oder Staffelmiete — automatische Anpassungen ja/nein
- Modernisierungsverzicht — Sonderklauseln, die Sanierungsumlagen verhindern
- Mietzeiträume und Kündigungsfristen — Altmieter mit 9 Monaten Kündigungsfrist
- Nebenabreden / Sonderkonditionen — Garagen-Miete pauschal, Hausnutzung, Hausmeisterleistungen
Bei einem 8-Parteien-Haus sind das 8 Verträge mit oft 8 verschiedenen Konditionen.
Was sagt die Mieterstruktur über ein Mehrfamilienhaus in Leverkusen aus?
Die Mieterstruktur ist ein wesentlicher Wertfaktor:
- Lange Mietverhältnisse (10+ Jahre) — meist niedrige Mieten, aber hohe Stabilität
- Hohe Fluktuation (Mieterwechsel jährlich) — Indiz für Probleme im Haus, aber Anpassungspotenzial
- Senioren-Mieterstruktur — vorhersehbare Generationswechsel, oft mit Sanierungsbedarf
- Junge Mieter — höhere Fluktuation, schnellere Mietanpassung möglich
Welche Mietsteigerungspotenziale gibt es bei MFH in Leverkusen?
Drei Hebel sind realistisch:
- Mietanpassung bei Wiedervermietung — bei Mieterwechsel kann die neue Miete oft 20–40 % höher liegen
- Mieterhöhungen bestehender Mieter — alle 3 Jahre bis 20 % (Kappungsgrenze) bzw. 15 % in angespannten Märkten
- Modernisierungsumlage — 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf Miete umlegbar
Die Mietpreisbremse begrenzt bei Wiedervermietung in einigen Lagen auf 10 % über Vergleichsmiete — Prüfung pro Stadtteil nötig.
Wann ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen bei MFH in Leverkusen sinnvoll?
Die Aufteilung bietet wirtschaftliche Vorteile, hat aber auch Hürden:
- Wertgewinn 15–30 % — Summe der Einzelpreise oft über MFH-Gesamtpreis
- Aufteilungskosten: 5.000–15.000 € pro WE für Teilungserklärung, Vermessung, Notar
- Vorkaufsrecht der Bestandsmieter beim ersten Verkauf nach Aufteilung
- Sperrfristen Eigenbedarf: 3–10 Jahre — schließt schnelle Eigennutzung aus
In Leverkusen ist die Aufteilung wegen begrenzter Wohnungsmärkte oft attraktiv.
Welche Sanierungspflichten gelten bei MFH-Kauf in Leverkusen?
Nach Erwerb greifen Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):
- Heizung über 30 Jahre alt: Tausch innerhalb 2 Jahren Pflicht
- Dämmung oberste Geschossdecke: bei ungedämmten Dachböden 2-Jahres-Frist
- Energieausweis-Pflicht bei Neuvermietung jeder Wohnung
- Heizungstausch ab 2024: Neue Heizungen müssen 65 %-EE-Anteil haben (in Bestandsgebäuden differenziert)
Bei MFH mit Sanierungsstau können die Pflichten schnell sechsstellige Investitionen nach sich ziehen — vor Kauf detailliert kalkulieren.
Welche Bewirtschaftungskosten fallen bei einem MFH in Leverkusen an?
Nicht umlagefähige Kosten reduzieren Ihre Nettorendite:
- Verwaltungskosten: 250–400 € pro Wohneinheit jährlich
- Instandhaltungsrücklage: 8–15 €/m² Wohnfläche jährlich
- Mietausfallwagnis: 2–4 % der Jahresmiete
- Versicherungen: 0,5–1,5 €/m² Wohnfläche jährlich
Insgesamt summieren sich diese auf 15–25 % der Bruttomieteinnahmen — entscheidend für die Renditeberechnung.
