Rendite beim Mehrfamilienhaus berechnen
Renditekennzahlen verstehen
Die Rendite eines Mehrfamilienhauses laesst sich auf verschiedene Arten berechnen. Jede Kennzahl hat ihre Berechtigung und Aussagekraft. Entscheidend ist, dass Sie die Unterschiede kennen und nicht Brutto- mit Nettorendite verwechseln. Konkrete Renditeversprechen sind unseriös — die tatsächliche Rendite hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab.
Bruttomietrendite
Die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis x 100
Die Bruttomietrendite eignet sich für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte, bildet aber weder Nebenkosten noch Bewirtschaftungskosten ab. Sie überzeichnet die tatsächliche Ertragskraft.
Nettomietrendite
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie berücksichtigt die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und bezieht sich auf die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten:
Nettomietrendite = (Jahresmieteinnahmen - nicht umlagefähige Kosten) / Gesamtinvestition x 100
Zu den nicht umlagefähigen Kosten zaehlen unter anderem Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskostenanteile.
Cashflow-Berechnung
Der Cashflow zeigt, was monatlich tatsächlich uebrig bleibt. Er berücksichtigt neben den Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten auch den Kapitaldienst (Zins und Tilgung):
Cashflow = Mieteinnahmen - Bewirtschaftungskosten - Kapitaldienst
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich das Objekt selbst traegt. Ein negativer Cashflow erfordert Zuschuss aus anderen Einkommensquellen. Bei der aktuellen Zinslage ist ein negativer Cashflow in den ersten Jahren nicht ungewöhnlich, sollte aber bewusst kalkuliert sein.
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Eigenkapitalrendite und Hebeleffekt
Die Eigenkapitalrendite setzt den jährlichen Überschuss ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital:
Eigenkapitalrendite = jährlicher Überschuss / eingesetztes Eigenkapital x 100
Durch Fremdfinanzierung entsteht ein Hebeleffekt (Leverage): Solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt, steigert der Hebel die Eigenkapitalrendite. Umgekehrt verstaerkt er aber auch Verluste, wenn die Rendite unter den Zinssatz faellt. Der Hebel ist kein Renditegarant, sondern ein Risikoverhundertfacher in beide Richtungen.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Nur die Bruttomietrendite betrachten und Bewirtschaftungskosten ignorieren
- Kaufnebenkosten nicht in die Gesamtinvestition einrechnen
- Instandhaltungsrücklage zu niedrig ansetzen
- Leerstandsrisiko nicht berücksichtigen
- Mieteinnahmen auf Basis von Sollmieten statt Istmieten kalkulieren
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Häufige Fragen zur MFH-Rendite in Leverkusen
Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus in Leverkusen realistisch?
Aktuelle Bandbreite Bruttoanfangsrendite:
- Top-Lagen: 3,5-4,5 Prozent
- Gute Lagen: 4,0-5,0 Prozent
- Mittlere Lagen: 5,0-6,0 Prozent
- Einfache Lagen: 6,0-8,0 Prozent
Höhere Renditen bedeuten meist mehr Risiko. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG kalkulieren die Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten.
Was ist Bruttoanfangsrendite vs. Nettorendite in Leverkusen?
Bruttoanfangsrendite (BAR): Jahresnettomiete dividiert durch Kaufpreis. Nettorendite: BAR minus nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (etwa 20-25 Prozent der Bruttomiete).
Bei einer BAR von 5 Prozent liegt die Nettorendite typisch bei 3,5-4,0 Prozent — das ist die ehrliche Vergleichszahl.
Welche Bewirtschaftungskosten kalkuliere ich beim MFH in Leverkusen?
Realistische Posten:
- Verwaltung 25-35 €/Wohneinheit/Monat
- Instandhaltung 12-18 €/m² Wohnfläche/Jahr
- Mietausfall-Risiko 2-4 Prozent der Jahresmiete
- Versicherungen 0,5-1 €/m²/Jahr
- Nicht umlegbare Anteile der Betriebskosten
Faustregel: 20-25 Prozent der Bruttomiete als Bewirtschaftungskosten.
Wie steuert die Mietausschöpfung die Rendite in Leverkusen?
Bei untervermieteten Objekten (Ist-Miete unter Marktmiete) ist die aktuelle Rendite niedriger, das Mieterhöhungspotenzial aber hoch. Bei voll ausgeschöpfter Marktmiete ist Wertsteigerungspotenzial begrenzt.
Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG kalkulieren beide Szenarien — Ist-Rendite und potenzielle Marktrendite.
Wie wirkt sich die Finanzierung auf die Rendite in Leverkusen aus?
Bei niedrigen Zinsen kann der Hebeleffekt die Eigenkapitalrendite deutlich steigern. Beispiel: 5 Prozent Bruttorendite, 3,5 Prozent Zinsen → 1,5 Prozent Differenz auf Fremdkapital geht ins Eigenkapital.
Bei hohen Zinsen kehrt sich der Effekt um — die Finanzierung verschlechtert die Rendite. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG kalkulieren mit aktuellen Zinsen.
Welche Wertsteigerung kann ich beim MFH in Leverkusen erwarten?
Realistisch 1,5 bis 3 Prozent jährlich in mittleren Lagen, in Top-Lagen 2-4 Prozent. Über 30 Jahre summiert sich das auf erhebliche Beträge.
Wertsteigerung plus Mietrendite ergibt die Gesamtrendite — typisch 5-7 Prozent jährlich. Im Vergleich zu Aktien-ETFs (langfristig 6-8 Prozent) etwa gleichwertig, mit Inflationsschutz.
