Vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnungen erfolgreich verkaufen
Bei der Veräußerung gilt es, einige Besonderheiten zu beachten
Immobilieneigentum zählt nach wie vor zu den sichersten Kapitalanlagen in Deutschland. Dennoch kann es Gründe geben, ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen zu verkaufen. Hierbei sind jedoch diverse Besonderheiten zu beachten, weil das existierende Mietverhältnis nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Käufer-Zielgruppe beeinflusst.
Diesen Personen kann der neue Eigentümer den Wohnraum bei Eigenbedarf bereitstellen:
- leiblichen Kindern sowie Pflegekindern
- Eltern
- Geschwistern
- Nichten und Neffen
- Schwiegereltern
- Enkelkindern
- Haushaltsangehörigen, wie z. B. Haushalts- oder Pflegehilfen
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Akzeptieren die Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf des neuen Eigentümers, hängt der Einzugstermin von der Kündigungsfrist ab.
| Dauer Mietverhältnis | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 – 8 Jahre | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Erst, wenn der Eigenbedarf rechtskräftig und der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt ist, darf der neue Eigentümer den Mietern kündigen.
Als erfahrene Immobilienmakler kennen wir uns auch mit dem Verkauf vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser bestens aus. So können wir Sie schon vor Verkaufsbeginn beraten, was Sie tun können, welche Erfolgsaussichten beispielsweise Mietaufhebungsverträge haben und ob sich eine Abfindung für die bestehenden Mieter lohnt.
Investoren als attraktive Zielgruppe für vermietete Objekte
Wenn Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder vermietete Wohnungen verkaufen wollen, treffen Sie in der Regel auf eine niedrigere Nachfrage, als beim Verkauf leerstehender Immobilien. Das kann sich unter Umständen auch auf den Kaufpreis auswirken – wenn man keinen Zugang zur passenden Zielgruppe hat.
Investoren wollen durch Vermietung hohe Rendite erzielen
Wir haben langjährige Kontakte zu Kapitalanlegern, für die es keine Rolle spielt, ob die Objekte vermietet sind oder nicht. Diese Immobiliengesellschaften oder Investoren haben nicht vor, Ihr Eigentum selbst zu nutzen, sondern wollen durch eine Vermietung dauerhaft eine hohe Rendite erzielen. Entsprechend rational gehen sie dann auch beim Verkaufsprozess vor und wollen von Ihnen detaillierte Informationen zum aktuellen Wert und zur berechenbaren Wertsteigerung in der Zukunft.
Für die zu erwartende Rendite berücksichtigen sie zum Beispiel folgende Positionen:
- Höhe der Mieteinnahmen verglichen zum Kaufpreis
- Anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- Miethöhe verglichen mit dem ortsüblichen Mietspiegel
Wenn Sie sich als Verkäufer auf diesem Gebiet nicht auskennen, riskieren Sie, vom Käufer auf einen Verkaufspreis heruntergehandelt zu werden, der nicht einmal den Verkehrswert der Immobilie erreicht.
Vertrauen Sie beim Verkauf Ihrer Kapitalanlage deshalb von Anfang an auf unser Know-how und Können.
Mit unserem ganzheitlichen Service von der Wertermittlung über die Vermarktung und Abwicklung bis hin zu den Verhandlungen und der Übergabe stellen wir sicher, dass Sie einen angemessenen Preis für Ihre Immobilie erzielen.
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Leverkusen
Kann ich vermietete Wohnungen in Leverkusen einfach verkaufen?
Ja, vermietete Wohnungen sind verkäuflich — der Mietvertrag bleibt mit dem Käufer bestehen. "Kauf bricht nicht Miete" nach §566 BGB schützt den Mieter, beeinflusst aber den erzielbaren Kaufpreis.
Bei vermieteten Wohnungen liegt der Verkaufspreis meist 10-25 Prozent unter dem Preis vergleichbarer leerer Wohnungen. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG kennen die spezialisierten Käufer für solche Objekte.
Wer kauft vermietete Wohnungen in Leverkusen?
Hauptzielgruppe: Kapitalanleger und Renditeinvestoren, die nicht selbst einziehen wollen. Sie kalkulieren mit dem Mietzins und der Bruttoanfangsrendite. Eigennutzer kommen nur bei Eigenbedarf-Möglichkeit oder Mietaufhebungsbereitschaft als Käufer in Frage.
Bei uns von wavepoint GmbH & Co. KG haben wir gepflegte Verteiler von Renditeinvestoren — viele wollen explizit vermietete Objekte ohne den Aufwand der Erstvermietung.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Mieter in Leverkusen?
Bei Aufteilung in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf haben Mieter ein Vorkaufsrecht (§577 BGB). Sie können die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der eigentlich vorgesehene Käufer.
Bei Globalverkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses oder bei Verkauf bereits seit längerem aufgeteilter Wohnungen gilt das Vorkaufsrecht meist nicht. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG prüfen die rechtliche Lage vor jedem Vermarktungsstart.
Lohnt sich eine Mieterabfindung vor dem Verkauf in Leverkusen?
Bei guten Lagen oft ja: Eine Abfindung von 5.000 bis 30.000 € pro Mietpartei kann den Verkaufspreis um 50.000 bis 200.000 € heben, wenn die Wohnung leer angeboten werden kann.
Voraussetzung: Mieter müssen zustimmen — eine Kündigung ohne Einigung ist meist nicht möglich. Unsere Mitarbeiter von wavepoint GmbH & Co. KG verhandeln auf Wunsch direkt mit den Mietern und kennen die Mietspielräume in Leverkusen.
Wann ist Eigenbedarfskündigung in Leverkusen möglich?
Eigenbedarf ist nur möglich für eng definierte Personen: Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkelkinder, Neffen/Nichten, Schwiegereltern sowie Haushaltsangehörige (Pflegehilfen, Haushaltshilfen).
Kündigungsfristen: bis 5 Jahre Mietdauer 3 Monate, 5-8 Jahre 6 Monate, über 8 Jahre 9 Monate. Bei aufgeteilten Wohnungen gilt zusätzlich eine Sperrfrist von 3-10 Jahren je nach Bundesland.
Wie ermittle ich den Wert vermieteter Wohnungen in Leverkusen?
Bei vermieteten Wohnungen kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz: Jahresnettomiete × Kapitalisierungsfaktor minus Bewirtschaftungskosten. Der Faktor liegt aktuell zwischen 18 und 25, je nach Lage.
Ergänzend wird der Vergleichswert ähnlicher vermieteter Objekte herangezogen. In unserem Team bei wavepoint GmbH & Co. KG arbeiten wir mit beiden Verfahren parallel und plausibilisieren das Ergebnis.
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