Mehrfamilienhaus: Tipps für den Verkauf
Durch mehr Aufwand können Sie einen besseren Preis erzielen
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umwandeln möchten, um so eventuell höhere Verkaufserlöse durch Einzelverkäufe zu erzielen, müssen Sie zahlreiche Regeln und Vorschriften einhalten.
Der Ablauf:
- Besorgen Sie sich einen Aufteilungsplan
- Beantragen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Fertigen Sie eine Teilungserklärung an
- Machen Sie einen Termin für die Beurkundung aus
- Lassen Sie einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen
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Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die bei einem Gebäude die allen Eigentümern gehörenden Gebäudeteile (Gemeinschaftseigentum) sowie die Lage und Größe der Eigentumswohnungen (Sondereigentum) veranschaulicht. Er beinhaltet alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Maße im Maßstab 1:1000. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, wird im Aufteilungsplan mit einer separaten Ziffer benannt. Diesen Aufteilungsplan brauchen Sie, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie – unter Vorlage des Aufteilungsplans – beim zuständigen Bauamt. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen die einzelnen Wohnungen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede Wohnung muss einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen. Auch Wärme- sowie Schallschutz muss für jede Wohnung sichergestellt sein. Je nach Bundesland können sich die Anforderungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung minimal voneinander unterscheiden, wie zum Beispiel in Bezug auf Abstellräume oder Abstellflächen. Details dazu finden Sie in der Landesbauordnung oder erhalten Sie gern von unseren erfahrenen Mitarbeitern.
Darüber hinaus benötigen Sie eine – am besten notariell beurkundete – Teilungserklärung, wenn Sie Eigentumswohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen wollen. Diese Erklärung regelt die spezifischen Eigentumsverhältnisse bei Mehrfamilienhäusern, wie zum Beispiel zum Treppenhaus, das allen Eigentümern gehört und somit zum Gemeinschaftseigentum zählt. Die jeweils in sich abgeschlossenen Wohneinheiten wiederum zählen zum Sondereigentum. Was in einer Teilungserklärung stehen muss, ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie muss unter anderem beinhalten:
- Höhe der Miteigentumsanteile in 1/100- oder 1/1.000-Einheiten
- Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses
- Angaben zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zu Sondernutzungsrechten
- Grundstücksbeschreibung
- Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wohneinheiten-Beschreibung inklusive Zweckbestimmung
- Angaben zu den Stimmrechten der Miteigentümer
- Hausordnung
- Kosten-/Lasten-Aufteilung
- etc.
Beurkundungstermin
Um die Unterschriften der Eigentümer in der Teilungserklärung zu beglaubigen oder die Teilungserklärung beurkunden zu lassen, müssen Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Möchten Sie die Teilungserklärung notariell beurkunden lassen, wird der Notar auch prüfen, ob sie WEG-konform ist. Sollten Sie nicht der alleinige Eigentümer sein, stellen Sie sicher, dass alle beim Notartermin erscheinen oder sich mit Vollmacht vertreten lassen.
Grundbucheintrag
Haben Sie die Teilungserklärung notariell beurkunden lassen, kümmert sich der Notar um den Eintrag. Wurden jedoch lediglich die Unterschriften beglaubigt, müssen Sie die Unterlagen beim Grundbuchamt eintragen lassen.
Sie haben Fragen zur Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen oder möchten beim Verkauf von Anfang an auf Nummer sicher gehen?
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Häufige Fragen zur MFH-Aufteilung in Eigentumswohnungen in Leverkusen
Lohnt sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Leverkusen?
Bei guter Lage und Bausubstanz oft ja: Einzelverkauf erzielt typischerweise 15 bis 30 Prozent mehr Gesamterlös als Globalverkauf. Voraussetzungen sind vermarktungsfähige Wohnungsgrößen, akzeptables Verhältnis Wohnfläche zu Gemeinschaftsflächen und die Bereitschaft zu längerer Vermarktungszeit.
Bei uns von wavepoint GmbH & Co. KG kalkulieren wir vor Aufteilung beide Szenarien — manchmal ist der Globalverkauf wirtschaftlich attraktiver, weil schneller und mit weniger Aufwand.
Welche Schritte sind für die Aufteilung in Leverkusen nötig?
Fünf zentrale Schritte: Aufteilungsplan vom Architekten, Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt, Teilungserklärung vom Notar, Eintragung ins Grundbuch, Bildung neuer Miteigentumsanteile.
Zusätzlich kommt oft eine WEG-Verwaltung-Bestellung dazu, sobald die ersten Wohnungen einzeln verkauft werden. Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG vermitteln auf Wunsch alle nötigen Fachpartner.
Was kostet die Aufteilung in Leverkusen?
Realistisch 3.000 bis 8.000 Euro für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus: Architekt für Aufteilungsplan, Behördengebühren, Notarkosten, Vermessung. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer auf jede neue Eigentumseinheit beim späteren Verkauf.
Bei uns von wavepoint GmbH & Co. KG erstellen wir vor Beginn eine detaillierte Kostenplanung — so wissen Sie exakt, was investiert werden muss.
Wie lange dauert die Aufteilung in Leverkusen?
Realistisch vier bis acht Monate vom Beauftragen des Architekten bis zur Eintragung ins Grundbuch. Bei behördlicher Überlastung im Bauamt von Leverkusen kann sich der Prozess verlängern.
Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG starten oft schon mit der Vermarktungsvorbereitung parallel zur Aufteilung — so verlieren Sie keine Zeit.
Was ist mit den bestehenden Mietern bei der Aufteilung in Leverkusen?
Mietverträge bleiben bestehen. Aber: Bei Verkauf einzelner aufgeteilter Wohnungen haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§577 BGB) — sie können ihre Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der eigentlich vorgesehene Käufer.
Eine Eigenbedarfskündigung ist nach Aufteilung erst nach Ablauf einer Sperrfrist möglich (3-10 Jahre je nach Bundesland). Unsere Mitarbeiter von wavepoint GmbH & Co. KG planen diese Aspekte vorausschauend in die Vermarktung ein.
Welche Wohnungen lassen sich nach Aufteilung am besten in Leverkusen verkaufen?
Top-Kategorien: 2-3-Zimmer-Wohnungen mit 60-80 m² in guter Lage, leerstehende Wohnungen ohne Mietverhältnis, Penthouses und Erdgeschoss-Wohnungen mit Gartenanteil. Schwer verkäuflich sind Mini-Apartments unter 30 m² und große Wohnungen mit unzeitgemäßem Zuschnitt.
Wir bei wavepoint GmbH & Co. KG analysieren vor Aufteilung Ihre Wohnungsstruktur und zeigen den realisierbaren Einzelverkaufserlös auf.
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